Wer in Europa ein Eigenheim besitzt, zahlt fast überall Steuern: beim Kauf, Halten, Mieten und Verkaufen.
WERBUNG
WERBUNG
Überall auf dem Kontinent ist Wohneigentum mit einem dichten Steuergeflecht verbunden. Es begleitet Eigentümer vom Vertragsabschluss bis zum Verkauf, unabhängig davon, ob die Immobilie leer steht oder Miete generiert.
Wie viel Sie tatsächlich ausgeben, hängt maßgeblich davon ab, wo Sie einkaufen. Daten aus dem Global Property Guide, der die Grundsteuern in mehr als 80 Ländern erfasst, zeigen: Wohnraum wird in ganz Europa stark besteuert.
Im Wesentlichen gibt es vier Arten von Immobiliensteuern.
Beim Kauf ist eine Grunderwerbsteuer, oft auch Stempelsteuer genannt, zu entrichten. Jedes Jahr wird eine Grundsteuer erhoben, die auf der Grundlage des Markt-, Kataster- oder Standardwerts berechnet wird. Wer mietet, zahlt Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen. Und bei einem Verkauf muss möglicherweise eine Steuer auf den Gewinn gezahlt werden.
Eine saubere Einordnung ist nahezu unmöglich.
Jedes Land hat seine eigenen Tarife. Viele Spitzensteuersätze werden als Spannen und nicht als feste Werte angegeben. Darüber hinaus unterscheiden sich die Bewertungsgrundlagen von Land zu Land.
Allerdings steht auf fast jeder Liste ein Land ganz oben.
Mieteinnahmen in Europa: Wie hoch ist die Steuerlast?
Für Käufer, die mieten möchten, ist die Steuer auf Mieteinnahmen der Faktor, der den größten Einfluss auf die Rentabilität hat. In diesem Punkt unterscheiden sich die Länder besonders deutlich.
Der Global Property Guide berechnet, was ein gebietsfremder Vermieter bei drei Monatsmieten zahlen würde: 1.500 €, 6.000 € und 12.000 €.
Mit moderaten 1.500 Euro pro Monat ist Dänemark am strengsten: Der Staat erhält 42,11 % des ersten Euro, dicht gefolgt von den Niederlanden mit 36 % und Finnland mit 30 %.
Am anderen Ende der Skala beginnt Zypern bei Null, Luxemburg verlangt nur 2,94 %.
Steigt die Miete, ändert sich die Reihenfolge.
Bei 12.000 Euro pro Monat liegt Belgien mit 47,27 % an der Spitze, gefolgt von Dänemark mit 43,22 %. Deutschland und Griechenland kommen jeweils auf 41 %.
In einigen Ländern ändern sich die Sätze kaum: Italien bleibt bei 21 %, Portugal bei 28 % und die Niederlande bei 36 %, unabhängig von der Miethöhe. Je nach Markt kann dies ein Vorteil oder ein Nachteil sein.
Besonders stark steigen Länder, die Mieteinnahmen in die normale Einkommensteuer einbeziehen. Österreich ist ein typisches Beispiel.
Für die Mieten gelten die gleichen progressiven Stufen wie für die Gehälter: von null für Einkommen unter 13.308 € bis 55 % für alles über 1.000.000 €. In solchen Fällen handelt es sich bei den Immobiliensteuern im Wesentlichen um Einkommensteuern in einem anderen Paket.
Grunderwerbsteuer: Was der Kauf einer Immobilie kostet
Bei den Steuern, die direkt beim Kauf zu zahlen sind, liegt Belgien erneut an der Spitze.
Dort können Käufer bis zu 12,5 % des Kaufpreises an Steuern zahlen. Dies liegt knapp über dem Spitzenwert von 12 % im Vereinigten Königreich, 10,4 % in den Niederlanden und 10 % in Luxemburg.
In Belgien hängt die Höhe weitgehend von der Region ab. Auch die Postleitzahl entscheidet.
Wer für 500.000 Euro eine Immobilie in Brüssel oder Wallonien kauft und keine Vergünstigungen erhält, zahlt von Anfang an den vollen Steuersatz von 12,5 %, also 62.500 Euro Steuern.
Für Eigennutzer sieht es besser aus. Brüssel befreit berechtigte Käufer von den ersten 200.000 Euro des Kaufpreises und senkt damit die Steuer für ein Haus von 500.000 Euro auf 37.500 Euro.
Wallonien bietet für bestimmte Käufer einen ermäßigten Steuersatz von 3 % an, wodurch die Steuer auf rund 15.000 Euro sinkt. Beim Kauf von förderfähigem Sozialwohnungsbau von einer öffentlichen Einrichtung in der Wallonie wird keine Registrierungsgebühr erhoben. Flandern wiederum legt seine eigenen Tarife und Rabatte fest.
Das andere Extrem bilden Estland und die Tschechische Republik: Beide erheben keine Grunderwerbsteuer auf Käufe.
In Litauen beträgt die Kaufsteuer etwa 0,4 %, etwa 2.000 Euro für ein Haus im Wert von 500.000 Euro. Das ist nur ein Bruchteil dessen, was Käufer in Belgien bezahlen.
Wo die jährliche Grundsteuer in Europa am höchsten ist
Auch wenn eine Wohnung leer steht, können Eigentümer dennoch der jährlichen Grundsteuer unterliegen.
Hier ist besondere Aufmerksamkeit erforderlich. Die jährliche Grundsteuer ist ein Betrag, den viele Menschen oft falsch einschätzen.
Länder zahlen Steuern nicht auf der gleichen Grundlage. Einige wenden Prozentsätze auf den Marktwert an, andere auf deutlich niedrigere Kataster- oder Richtwerte, die möglicherweise aus älteren Bewertungen stammen. Großbritannien arbeitet überhaupt nicht mit Prozentsätzen, sondern ordnet Immobilienwertklassen zu.
In Spanien kann der maximale lokale Grundsteuersatz 4,8 % betragen. Da es sich jedoch um den Katasterwert und nicht um den Marktwert handelt, bedeutet der bloße Prozentsatz wenig.
Praktischer ist es, sich anzuschauen, was Eigentümer üblicherweise für ein Haus im Wert von rund 300.000 Euro bezahlen. Die Unterschiede sind also gleich, da jedes Land den steuerpflichtigen Wert unterschiedlich definiert.
In Großbritannien liegt die Kommunalsteuer für eine solche Immobilie je nach Wertklasse und Kommune in der Regel zwischen 2.000 und 3.200 Euro pro Jahr.
Die französische Taxe Foncière und die spanische IBI liegen in der Regel zwischen 700 und 1.800 Euro. Beide basieren auf Steuerbemessungsgrundlagen, die deutlich unter den Marktpreisen liegen. Belgiens précompte immobilier, berechnet auf der Grundlage eines fiktiven Mietwerts von 1975, fällt normalerweise in einen ähnlichen Rahmen.
Die Grundsteuer in Deutschland, die 2025 reformiert wird, ist in vielen Fällen niedriger als in den Nachbarländern. Mit dem neuen Bewertungsmodell unterscheiden sich die Meldungen jedoch stark von Gemeinde zu Gemeinde.
In Zypern und Malta zahlen Hausbesitzer nichts, da beide Länder keine jährliche Grundsteuer erheben.
Spekulationssteuer in Europa: Was beim Verkauf von Immobilien gilt
Wer mit Gewinn verkauft, erlebt große Unterschiede. Entscheidend ist in der Regel, wie lange Sie bereits Eigentümer der Immobilie sind, nicht nur der Steuersatz.
Dänemark übt besonders starken Druck auf die Gewinne aus. Bei Einbeziehung in die sonstigen Einkünfte kann eine Steuer von bis zu 52,07 % anfallen.
Bei einem Gewinn von 250.000 € können bis zu 130.000 € an das Finanzamt gehen. Der Verkäufer behält rund 120.000 Euro.
Malta verfolgt einen fast gegenteiligen Ansatz.
Dort bleibt der Gewinn selbst steuerfrei. Stattdessen erhebt der Staat eine pauschale Steuer von 12 % auf den Verkaufspreis als Transaktionssteuer. Kommt es zu keiner gewerblichen Immobilientransaktion und wird die Immobilie innerhalb von fünf Jahren verkauft, sinkt dieser Satz auf 5 %.
Deutschland wählt einen weiteren Sonderansatz: Wer eine Immobilie länger als zehn Jahre besitzt, zahlt keine Steuern auf den Gewinn, in diesem Fall 250.000 Euro.
Erfolgt innerhalb dieser Frist ein Verkauf, unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, ggf. zuzüglich eines Solidaritätszuschlags.
Wo Immobilien in Europa die meisten Steuern zahlen
Nimmt man alle vier Steuerarten zusammen, sticht ein Land deutlich hervor.
Belgien ist tendenziell führend, wenn es um Kauf, Besitz und Miete geht. Lediglich die Behandlung von Kapitalerträgen zu Sätzen zwischen 16,5 % und 33 % bietet eine gewisse Atempause.
Das andere Extrem bilden Zypern und Malta. Zypern beginnt mit der Besteuerung von Mieteinnahmen bei Null, Malta lässt Kapitalgewinne unberührt und beide Länder erheben keine jährliche Grundsteuer. Dies macht sie zu einem der einfachsten Orte für Hausbesitzer in Europa, um Steuern zu erheben.
Für grenzüberschreitende Investoren ist der Kaufpreis nur der Ausgangspunkt.
Letztlich hängt der Wert einer europäischen Immobilie davon ab, welchen Anteil der Rentabilität die jeweilige Steuergesetzgebung hinterlässt. Die Kluft zwischen einer Wohnung in Brüssel und einer Villa auf Zypern ist groß genug, um zu zeigen, dass Europa bei der Grundsteuer weit von einem einheitlichen Markt entfernt ist.