Vonovia-Aktionären wird ein scheinbar seltenes Geschenk gemacht: eine völlig steuerfreie Dividende. Die vorgeschlagene Zahlung von 1,25 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2025 wird gemäß § 27 KStG vollständig aus dem steuerpflichtigen Kapitalkonto der Gesellschaft entnommen, sodass keine Quellensteuer abgezogen wird. Für inländische Anleger gelangt der volle Betrag auf ihr Konto, ohne dass dem Finanzamt auch nur ein Cent verloren geht.
Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine Steuerbefreiung, sondern um einen Aufschub. Jeder erhaltene Euro reduziert die Anschaffungskosten für den Anleger um den gleichen Betrag. Wenn die Anteile schließlich mit Gewinn verkauft werden, fällt die Steuerlast entsprechend höher aus. Über die Dividende, die eine Steigerung von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellt und mehr als eine Milliarde Euro beträgt, wird die Hauptversammlung am 21. Mai 2026 im Ruhrkongress in Bochum den Aktionären zur Abstimmung vorgelegt. Als Ex-Dividendentermin ist der 22. Mai festgelegt, die Auszahlung erfolgt ab dem 26. Mai.
Politischer Gegenwind und regulatorische Unsicherheit
Die Dividendenankündigung erfolgt zu einem Zeitpunkt, an dem Vonovia sich mit einem Dickicht politischer und regulatorischer Herausforderungen auseinandersetzt. Auf einer Mietparteitagung der Linkspartei in Leipzig-Grünau sah sich das Unternehmen jüngst heftiger Kritik von Politikern und Mieterverbänden ausgesetzt, die ihm vorwarfen, dass die Rentabilität der Aktionäre Vorrang vor den Interessen der Mieter habe, insbesondere im Hinblick auf Nebenkosten und die Transparenz von Modernisierungszuschlägen.
Nur wenige im DAX notierte Unternehmen sind den Gesetzesänderungen so stark ausgesetzt wie Deutschlands größter Eigenheimbesitzer. Jede Reform des Miet- oder Wohnbauförderungsgesetzes hat unmittelbare Auswirkungen auf Mieten, Investitionsvorhaben und Portfoliobewertungen. Ein kritisches Thema bleibt weiterhin das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) der Bundesregierung. Obwohl das Kabinett Ende Februar 2026 die Eckpunkte vorgelegt hat, liegt noch kein Gesetzentwurf vor, der ursprünglich geplante Termin Ostern fehlt. Das Inkrafttreten des Gesetzes ist weiterhin für den 1. Juli 2026 vorgesehen, doch für Vonovia ist die entscheidende Frage, wie künftige Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können.
Starke Geschäftstätigkeit, hohe Schuldenlast
Operativ wird das Unternehmen weiterhin betrieben. Das bereinigte EBITDA stieg im Jahr 2025 um sechs Prozent auf 2,8 Milliarden Euro, die Vermietungsquote lag bei 97,9 Prozent und das organische Mietwachstum erreichte 4,1 Prozent. Für das Jahr 2026 prognostiziert das Management ein EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro. Das strukturelle Argument bleibt überzeugend: Hunderttausende Wohnungen fehlen in deutschen Städten und die Bautätigkeit ist eingebrochen.
Allerdings wirft das Zinsumfeld einen langen Schatten. Hypothekenzinsen von bis zu vier Prozent belasten die Refinanzierungskosten, wobei Anleihen im Wert von mehr als fünf Milliarden Euro in den Jahren 2026 und 2027 fällig werden. Vonovia hat bereits mit der Ausgabe von Eurobonds und einer Yen-Anleihe reagiert und arbeitet an einer Reduzierung der Verschuldungsquote. Der Markt bleibt skeptisch: Die Aktie notiert bei rund 23 Euro und damit etwa 24 Prozent unter ihrem 52-Wochen-Hoch von 30,25 Euro.
Rückzug der Leerverkäufer, sofortige technische Warnung
Unter den pessimistischen Anlegern hat es einen bemerkenswerten Wandel gegeben. Die Zahl der leerverkauften Vonovia-Aktien sank Ende März im Vergleich zu Mitte Februar um fast 29 Prozent, was darauf hindeutet, dass Leerverkäufer ihre Risikobereitschaft neu bewertet haben. Der Aktienkurs spiegelt dies jedoch noch nicht wider. Mit 22,96 € notiert er etwa zehn Prozent unter seinem gleitenden 200-Tage-Durchschnitt und der Relative Strength Index von 18,5 liegt tief im überverkauften Bereich.
Governance-Änderungen und bevorstehende Katalysatoren
Die Hauptversammlung bringt auch strukturelle Veränderungen in der Unternehmensführung mit sich. Ein neues festes Vergütungssystem sieht vor, dass die Ratsmitglieder 132.000 Euro pro Jahr erhalten, während der Präsident das 2,5-fache dieses Betrags verdient. Noch wichtiger ist, dass die Mitglieder des Aufsichtsrats verpflichtet werden, 20 Prozent ihrer jährlichen Vergütung in Vonovia-Aktien zu investieren und diese zu besitzen, ein Mechanismus, der darauf abzielt, die Interessen des Aufsichtsorgans mit denen der Aktionäre in Einklang zu bringen.
Personell wird Dr. Anne-Marie Großmann-Minkwitz als Ersatz für den scheidenden Matthias Hünlein vorgeschlagen, während Jürgen Fenk zur Wiederwahl steht.
Die am 7. Mai fälligen Ergebnisse des ersten Quartals werden der nächste große Test sein. Mieteinnahmen und Verkaufsfortschritte des Immobilienportfolios geben Aufschluss darüber, wie schnell das Unternehmen seine Schulden abbaut und ob die operative Stärke ausreicht, um die Refinanzierungslücke zu schließen. Die Dividendenabstimmung am 21. Mai wird dann zeigen, wie das Management konkurrierende Forderungen nach Aktionärsrenditen und Bilanzsanierung in Einklang bringt.
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