Bei der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum müssen Faktoren wie Wohnraumangebot, Immobilienpreise, Krankenkassenprämien und Steuern berücksichtigt werden. Wenn Sie klug aussehen, können Sie Jahr für Jahr Tausende von Franken sparen. Ein Vergleich.
Bernhard Bircher-Suits02.08.2023, 11.25Optimieren Sie Ihre Browsereinstellungen
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Das Dorf Möhlin (Kanton Argau) hat sich von einem Bauerndorf zu einem grossen Vorort entwickelt.
Christian Beutler / NZZ
Hans Klein, 48, und seine Frau Marilena Klein, 39 (beide Namen geändert) bekommen ein Baby und auch ein Problem: Ihre 3,5-Zimmer-Mietwohnung in Birmensdorf, einem Vorort von Zürich, ist zu klein für eine dreiköpfige Familie. „Wir hätten gerne ein, zwei zusätzliche Gästezimmer und ein Büro“, sagt Herr Klein. Die jetzige Wohnung, die rund 2.500 Franken pro Monat kostet (inkl. Nebenkosten), ist nicht übermäßig teuer, aber auch kein Schnäppchen. Rund eine halbe Stunde benötigt Hans Klein mit den öffentlichen Verkehrsmitteln von Birmensdorf nach Schlieren, wo er in der öffentlichen Verwaltung arbeitet. Seine Frau fährt mit dem Bus zu seinem eine Viertelstunde entfernten Büro in Zürich.
Die Hauspreise in der Region Zürich sinken leicht
Das Paar ist nun wie Hunderte andere Kauffamilien auf der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum im Grossraum Zürich. Das Familienideal: Die Fixkosten für Hypothek, Kita, Krankenversicherung und Steuern sollten nicht viel höher sein als am aktuellen Wohnort in Birmensdorf. Außerdem wünschen sie sich eine möglichst kurze Reise.
Das gibt ihnen etwas Hoffnung hinsichtlich der Immobilienkaufpreise: Gemäss den neusten Zahlen der Zürcher Kantonalbank hat sich das Wachstum der Immobilienpreise in Zürich im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr fast halbiert. Während die Stadt Zürich und die Seegemeinden weiterhin deutliche Preissteigerungen verzeichnen, sind die Immobilienpreise in der gesamten Region leicht gesunken.
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«Wohneigentum schützt vor Kündigung»
«An unserer Mietwohnung dürfen wir nichts verändern und wir wissen, dass der Eigentümer unseren Vertrag kündigen könnte. „Der Besitz eines Eigenheims soll uns davor schützen, in Zukunft weggeschickt zu werden“, sagt Klein über den Traum vom Eigenheim. Deshalb sucht seine Familie eine Vier- bis Sechs-Zimmer-Wohnung im Grossraum Zürich. Seit vielen Jahren arbeitet er vier Tage die Woche, seine Frau arbeitet Teilzeit. „Als künftigen Wohnort könnten wir uns zum Beispiel Gemeinden wie Baden, Winterthur, Zürich oder die Steueroase Kilchberg vorstellen.“
Das Doppelverdienerpaar mit jeweils Teilzeitbeschäftigung verfügt über ein steuerbares Einkommen von 110’000 Franken und nach Abzug über ein Nettoeinkommen von 93’000 Franken. Insgesamt legten die beiden 160’000 Franken auf dem steuergeschützten Sparkonto „Säule 3a“ an. Für den Kauf eines Wohneigentums konnte das Paar inklusive der Ersparnisse der Säule 3a rund 500’000 Franken Eigenkapital aufbringen.
Große Unterschiede im durchschnittlichen Kaufpreis
Doch sind die anvisierten Wohnanlagen überhaupt bezahlbar für Wohneigentum? Wie sind die Fixkosten im Vergleich zu denen des aktuellen Wohnsitzes der Familie in Birmensdorf? Der Vergleich in der Tabelle zeigt Folgendes:
Mit Fixkosten von 18.540 Franken wäre das Steuerparadies Kilchberg in Zürich im Vergleich zu den fünf Gemeinden mit Abstand der günstigste Wohnort. Als nächstes folgt Birmensdorf mit Fixkosten von 20.028 Franken pro Jahr. Bezüglich Steuern und Krankenversicherung wäre für das Paar die Stadt Zürich mit Fixkosten von 22.228 Franken pro Jahr am teuersten.
Zudem wäre eine geeignete Immobilie in der Stadt Zürich mit einem Durchschnittspreis von 2,35 Millionen Franken rund ein Drittel teurer als in Birmensdorf. Das Problem in Kilchberg: Der durchschnittliche Preis für eine geeignete Wohnimmobilie liegt bei 3 Millionen Franken, eine geeignete Immobilie würde dort also etwa doppelt so viel kosten wie in Birmensdorf. Die Fahrzeit mit den öffentlichen Verkehrsmitteln von Kilchberg nach Schlieren würde für Hans Klein bestenfalls 36 Minuten betragen, die längste Fahrt im Vergleich. Die geringen Fixkosten von Kilchberg müssen daher im Zusammenhang mit den etwas längeren Reisezeiten für Hans Klein und den horrenden Immobilienpreisen gesehen werden.
Tolles Angebot in Winterthur
Die vorletzte Zeile der Tabelle zeigt, wie viele günstige Angebote es für die Art der Immobilie, die das Paar sucht, auf dem Markt gibt. Das Ergebnis der Suche auf mehreren Immobilienportalen nach der günstigsten Gemeinde in Birmensdorf über eine Metasuchmaschine ist für die Familie Klein ernüchternd: Es gibt kein Angebot, das zu ihrem Budget passt. Vor allem in Winterthur und Baden gibt es potenziell günstige Immobilien für die Familie. Baden sticht mit dem niedrigsten Durchschnittspreis von 1,25 Millionen Franken hervor.
Das Problem: Mit einem Eigenkapital von einer halben Million Franken und einem Nettoeinkommen von „nur“ 96.000 Franken wäre es für die Kleins selbst im „bezahlbaren“ Baden nicht einfach, eine Immobilie zu finanzieren. Das Problem ist die Berechnung der Schuldentragfähigkeit durch die Bank. Die Schuldentragfähigkeit ist das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten für Wohneigentum und dem Einkommen. Hypothekengeber kalkulieren in der Regel mit einem Zinssatz von 5 % auf die gesamten Hypothekenschulden, 1 % der gesamten Hypothekenschulden für die Tilgung der zweiten Hypothek und 1 % des Kaufpreises für Instandhaltung und Nebenkosten.
Generell gilt, dass die jährlichen Kosten ein Drittel des Jahresbruttoeinkommens nicht überschreiten dürfen. Nach Berechnungen der NZZ kann sich die Familie Klein eine Immobilie im Wert von höchstens einer Million Franken leisten, ohne gegen diese Tragbarkeitsregel zu verstoßen.
Als Lösung bieten sich Darlehen der Eltern oder eine vorzeitige Erbschaft an
Daher kann Familie Klein die derzeit in Baden zum Verkauf stehende „luxuriöse 4,5-Zimmer-Wohnung mit Blick ins Grüne und großem Balkon“ nicht in Betracht ziehen. Die 2015 erbaute 4,5-Zimmer-Wohnung mit 125 Quadratmetern Wohnfläche „lässt keine Wünsche offen“, übersteigt mit einem Angebotspreis von 1.265.000 Franken aber deutlich das Kaufbudget von rund 1 Million Franken. Es besteht ein Defizit von 265.000 Franken. Hans Klein kommentiert das Angebot: „Trotz einer hohen Anzahlung sind unsere Möglichkeiten aufgrund unseres geringen Einkommens recht begrenzt.“
Und er fügt hinzu: „Bei Bedarf könnten wir meine Eltern noch um einen Kredit oder einen Erbvorschuss bitten oder bei Bedarf unser Arbeitspensum erhöhen.“ Ob sich eine Arbeitsbelastungserhöhung steuerlich lohnt, hängt vom sogenannten Grenzsteuersatz ab. Der Steuersatz drückt aus, wie viel ein zusätzlicher Franken Einkommen besteuert wird. Liegt der Grenzsteuersatz beispielsweise bei 30 Prozent, gehen 300 Franken plus 1000 Franken Zusatzeinkommen an die Staatskasse. Andererseits ist die Steuerbelastung um 300 Franken geringer, wenn Sie 1000 Franken weniger Steuern zahlen müssen. Abhängig von Ihrem Wohnort kann der Grenzsteuersatz bei hohen Einkommen aufgrund einer höheren Steuerklasse auf über 40 % ansteigen.
Doch Hans Kleins Bitte an seine Eltern kann durch die Erweiterung des Suchradius umgangen werden: Immobilien-Metasuchmaschinen ermöglichen es, mit einem Klick verschiedene Immobilienportale nach den Vorgaben der Familie Klein zu durchsuchen. Eine Durchsuchung der 20 Kilometer rund um Birmensdorf zeigt, dass die Familie im badischen Killwangen eine bezahlbare Doppelhaushälfte mit 161 Quadratmetern Wohnfläche und Balkon gefunden hat. Der Nachteil ist, dass die Fixkosten in dieser Gemeinde mit 21’757 Franken pro Jahr höher sind als in Birmensdorf. Es wäre attraktiv, die Reisezeiten immer kürzer zu halten.
Für Familien aus der Mittelschicht wird es immer schwieriger
Das Beispiel der Familie Klein zeigt dies: Selbst Mittelschichtsfamilien mit relativ hohem Vermögen können sich aufgrund der hohen Immobilienpreise kaum ein familiengroßes Wohneigentum leisten. Und die hohen Verfügbarkeitsraten in den Zentren machen es nicht einfach, etwas zu finden. Per 1. Juni letzten Jahres zählte das Bundesamt für Statistik 61.496 unbewohnte Wohnungen in der Schweiz. Dies entspricht 1,31 % des gesamten Wohnungsbestandes, einschließlich Einfamilienhäusern.
Das bedeutet, dass die Arbeitslosenquote innerhalb eines Jahres um 0,23 Prozentpunkte gesunken ist. Das letzte Mal, dass die Arbeitslosenquote innerhalb eines Jahres so drastisch gesunken ist, liegt 20 Jahre zurück. Doch trotz hoher Preise und finanzieller Hürden macht ein Kauf immer noch Sinn. Robert Weinert, Sprecher der Immobilienberatung Wüest Partner in Zürich, sagt: „Angesichts des dynamischen Bevölkerungswachstums und der Verknappung von Bauland deutet vieles darauf hin, dass die Wohneigentumswerte trotz steigender Finanzierungskosten weiterhin stetig steigen werden.“
Kitas mit großer Preisspanne
Und wie sieht es mit den Kosten für die Kita aus? Derzeit zahlt die Familie 145 Franken pro Tag für eine private Kindertagesstätte. Die Kosten für die Kinderbetreuung variieren nicht nur regional erheblich, sondern hängen auch von den finanziellen Verhältnissen der Familie ab.
Die Studie „So viel kostet ein Kitaplatz in der Schweiz“ der Großbank Credit Suisse aus dem Jahr 2021 zeigt: Eltern mit hohem Einkommen zahlen in Bern, Zug und Zürich mit durchschnittlichen Preisen von 130 bzw. 127 Franken pro Tag am meisten für die Kita. Am anderen Ende der Skala liegen Schaffhausen, Appenzell und St. Gallen mit Tagessätzen um die 80 Franken. Hans Klein sagt: „Über die Kita-Kosten mache ich mir keine Sorgen, bis wir eine passende Wohnung gefunden haben.“ Das bittere Fazit für viele Familien ist, dass sich Kaufinteressierte bei der Immobiliensuche einfach nicht allzu viele ausschließende Faktoren leisten können. Das Angebot ist zu gering und die Preise zu hoch.
So vergleichen Sie die Fixkosten des Wohneigentumsbudgets: Miete oder Hypothekenzinsen sollten ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Bei der Wohnungssuche müssen neben den Kredit- und Amortisations- und Instandhaltungskosten auch weitere Kosten (Mobilität, Steuern etc.) berücksichtigt werden. Steuern: Prüfen Sie vor dem Umzug die Steuerbelastung Ihres neuen Wohnortes mit den kantonalen Online-Steuerrechnern. Krankenkassenprämien: Unter priminfo.admin.ch/de/prämien finden Sie die vom Bund jedes Jahr veröffentlichten offiziellen Krankenkassenprämien pro Wohngemeinde. Neueste NZZ-Artikel in englischer Sprache